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            注册会计师资格考试《税法》第八-九章:土地增值税、土地使用税学习笔记

            作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/13
            土地增值税学习笔记
            土地增值税纳税义务人:和以前的规定不同,这里的纳税人不仅包括单位(如外资企业、学校、医院、机关),还包括除个人(如个体经营者、中国公民与外籍个人)。(当然了,在考试时绝对不会出这么容易得分的题目,就当是作为一个知识了解吧) 
            土地增值税的征税范围:转让国有土地使用权及地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。这里要了解的是:(即然学习了这门税法,肯定对一些知识要作了解,以后可以在单位上时有所帮助)(1)集体土地的自行转让是违法的;(2)国家出让国有土地是不征收土地增值阁的;(3)继承、赠与方式转让房地产是不征收土地增值税的。 
            对于存量房屋的买卖,如果原来的土地使用权属于无偿划拨的,还应补交土地出让金。(当然,这个出让金在计算土地增值税时是可以扣除的) 
            土地增值税是在房地产产权转让时,取得相应的收入才征税,因此:房地产的继承不属于征税的范围。(说的难听一点,就是要征税,人都死人,找谁征去??就是收到的税金也是冥币)       
            房地产的出租、抵押、投资、联营、代建不征收土地增值税。 
            房地产的交换要征收土地增值税,但个人之间互换自有居住用房地产的,以税务机关核定,可以免征土地增值税。 
            合作建房的,建成后延用的暂免征土地增值税,如建成后转让的,应征收土地增值税。 
            土地增值税的税率,可能得死记呀,最好是速算扣除数一起记下来,如果真正到了考试的时候,哪个还会像教材上说的第一种方法计算呀,耽误时间。 
            教材的第四章里,其实是土地增值税的核心内容,如果要考试计算题的话,应在如何计算土地增值税扣除项目上作文章。 
            转让房地产的土地增值税扣除额包括:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)房地产开发成本;(3)房地产开发费用;(4)与转让房地产有关的税金;(5)其他扣除项目。要掌握的重点是第(3)房地产开发费用。如果贷款利息单独计算的话,(3)房地产开发费用=利息+((1)取得土地使用权所支付的金额+(2)房地产开发成本)*5%;如果贷款利息不单独计算的话,(3)房地产开发费用=((1)取得土地使用权所支付的金额+(2)房地产开发成本)*10%。 
            房地产开发企业的印花税不能计入4)与转让房地产有关的税金中,其他纳税人的可以;但房地产企业的(5)其他扣除项目=((1)取得土地使用权所支付的金额+(2)房地产开发成本)*20%,其他纳税人不得扣除。 
            应纳税额的计算,教材上的例题较简单,本人认为,真要出计算题目的话,其重点的计算地方,应将土地增值税的扣除合在一起出题。这里着重讲一下答题的步骤:(1)计算扣除项目,(2)再计算增值额,增值额=收入-扣除项目,(3)计算增值比例,增值比例=增值额/扣除额,(4)计算应纳税额,应纳税额=增值税*税率-扣除项目*速算扣除数。 
            税收优惠,关注一下对于个人出售转让居住满5年的住房,免征土地增值税(同营业税相同);居住满3年以上5年以下的,减半征收增值税;居住未满3年的,需按规定征收土地增值税。 
            土地增值税的纳税地点,是在房地产的所在地。 
            土地增值税的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,到房地产所在地税务机关申报纳税。
            城镇土地使用税学习笔记
            因为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)这一章没有什么考试的内容,估计也就一分的题,所以就和土地增值税合在一起了。主要关注以下几个内容:(也是考点吧)
            关于土地使用税的纳税义务人,关注:对于拥有土地使用权的单位和个人不在土地所以地的,其土地的实际使用人和代管人为纳税人;对于土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的,其实际使用人和代管人为纳税人。 
            纳税人实际占用土地的面积的确定,(1)由省级单位组织测定的,以省级单位测定的为准;(2)尚未组织测定的,以政府部门发放的土地使用证上的面积为准;(3)尚未核发证的,由纳税人申报土地面积,待发证以后再予以调整。 
            另一个是税收优惠,需看一下,这个税种要出题目的话,也许在这里会出题目的,如果实在记不住的话,就算了。 
            土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法。


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