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            2005建筑工程综合题及答案

            作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/19
            建筑工程综合题及答案

            一、协议出让土地的,土地出让金最低标准怎么确定;出让后又转让的,需符合什么条件;转让后改变用途的,须谁同意,办理什么手续;

            二、砌体构件质量检测的主要部位;灰缝砂浆强度的检验方法;砌体的强度检测方法;倒八字裂缝地基分析;

            三、一建筑物,重置单价3000元,4000平米,算重置成本;
            残值率5%,使用40年,建成后两年办理出让手续,出让年限50年,问算损耗应使用什么年限?
            算年损耗额多少;总损耗额多少;
            如果装修重置价20万,可用8年,电气(或者其他什么)30万元,可用15年,算各自损耗率和总损耗率;
            前种方法权重0.6,后种方法权重0.4,算加权损耗率,加权损耗额,剩余价值

            四、一项目,占地8000M2,建筑面积40000M2。土地使用费7000元/M2,建安工程费用1500元/M2,其他费用500元/M2。自有资金9600万元,其余借款。
            第1年初,要投入:土地使用费100%,建安工程费用35%,其他费用85%。
            借款在建设期两年初平均借出。
            建设期借款本息在销售期平均偿还,销售期当年利息,当年支付。
            销售期,均售价5000元/M2,销售期两年分别为60%、40%,经营成本2%,销售税金及附加5.5%。销售期现流都发生在年末。
            1、计算总需投资多少,贷款多少;2、计算计算第0年现金流出;3、计算建设期各年末借款本息;4、计算自有资金各年现金流入、流出、净流量,以10%折现率算净现值,评价项目是否可行;5、假设部分未售出,同类房屋市价5200元/平米,功能上有差异,差异率X,计算功能损耗额,计算评估值。


            第三题还有一个条件,就是已使用四年,建成后两年办土地证.
            第二问,计算损耗应按什么年限?为什么?
            因为该建筑物的尚可使用36年早于土地使用权结束的年限48年,故该建筑物的损耗应按耐用年限40计算.
            第二问因为该建筑物的重置成本为120万元(这个大家都会算吧)所以该建筑物的年平均损耗额为120*(1-5%)*1/40=2.85万元,损耗总额为2.85*4=11.4万元
            第三问,装修的损耗额=20*(1-5%)*(4/8)=9.5万元,配套的损耗额=30*(1-5%)*(4/15)=7.6万元.结构的重置成本=120-20-30=70万元,则结构的损耗额=70*(1-5%)*(4/40)=6.65万元,各部分的损耗总额为9.5+7.6+6.65=23.75万元
            第四问,如果结合上两总损耗各种损耗的权重直鹞埃春停埃,则该建筑物的成新率是多少?BR>先算后一种的损耗率为(20/120)*(4/8)*0.95+(30/120)*(4/15)*0.95+(70/120)*(4/40)*0.95=19.79%
            则综合上两种方法的损耗率为(4/40)*0.95*0.4+19.79%*0.6=15.67%
            则成新率=1-15.67%=84.32%
            则该建筑的评估值为120万*84.32%=101.19万元

            第三题的第二问我居然忘记了5%的残值率,可悲可恨呀。

            四÷建设总投资=8000*7000+40000*1500+40000*500=13600万元
            自有资金为96000万,需贷款13600-9600=40000万元
            题目已交待借款在建设期年初平均借入第一,第二年初分别借款2000万元,建设期第一年利息为200万元,建设期第二年利息为(2000+200+2000)*10%=420 则建设期贷款本息为4620万元
            因题目已交待建设期本息在销售期平均偿还,销售期还偿还当年发生的利息.
            则销售期第一年需还建设期本息4620/2=2310万元,还需还当年发生的利息=4620*10%=462万元(因为还款在年末)合计还款2772万元
            销售期第二年还建设期本息2310万元,还当年利息2310*10%=231万元合计还款2541万元
            建设期第一年自有现金流出=8000*7000+40000*1500*0.35+40000*500*0.85=9400万元.
            建设期第二年自有现金流出=9600-9400=200万元

            销售期第一年现金流入=40000*5000*0.6=12000万元,
            现金流出=12000*0.02+12000*0.055+2772=3672万元
            净现金流量=12000-3672=8328万元
            销售期第二年现金流入=40000*5000*0.4=8000万元
            现金流出=8000*0.02+8000*0.055+2541=3141万元
            净现金流量=8000-3141=4859万元]
            (因为考虑的是自有资金所以要把还本付息作为现金流出)

            财务净现值=-9400+(-200)/(1+10%)+8328/(1+10%)^3+4859/(1+10%)^4=-6.29万元,财务净现值<0所以该项目不可行(因为销售期现金流入流出均发生在年末,建设期支出在年初,所以在选择折现率上有变化)

            最后一问功能性贬值=(10-9.2)/10=8%
            所以尾房的销售均价为5200*(1-8%)=4784元


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