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            07注册资产评估师资产评估练习(四)

            作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/19
            1简述土地的经济特性。
            2简述地价的特征。
            3房地产评估应遵循哪些原则?
            4影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?
            5房地产投资的风险性表现在哪些方面?
            6简述假设开发法的评估思路及适用范围。
            7基准地价有哪些作用?
            8简述在建工程评估的几种方法及其评估思路。
            1土地的经济特性:
            (1)供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性,主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求,形成稀缺的经济资源,形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性,与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
            (2)可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性,因此,在土地所有权或使用权让渡时,就必然要求实现其垄断利益。
            (3)土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的,可以作为农田,也可以建住宅或建写字楼,或者造商场。
            (4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性。
            2地价的特征有:
            (1)地价是地租的资本化。地价与一般商品的价格不同,一般商品是劳动的产物,其价格围绕价值上下波动,价格由生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物,因此,地价并不是土地的购买价格,而是地租的资本化。
            (2)地价是权益价格。由于地产位置不可移动,因此,地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体 


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