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            分期付款买房的纳税问题

            作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/16
              问:我4年前购得房屋一套,现转卖他人,价款150万元,合同约定分期付款,在房屋交付前必须付清80%的款项,办理产权过户手续后在支付余款20%,一方违约则应该向对方支付违约15万元。后买方支付60%的款项后,因房价上涨缓慢,双方协商解除合同,买方支付我8万元违约金。因新政策规定房地产在5年内转让的,应该缴纳5%的营业税,我在前期曾经取得的60%的房款是否要向税务机关纳税?分期付款的,转让二手房的营业税纳税义务合适产生?对于取得的违约金收入,我是否需要缴税?
              答:根据《财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75号)规定,“2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税!蹦阍谒哪昵奥蚍孔,并在5年内予以转让,似乎应当缴纳营业税。根据《营业税暂行条例》的规定,转让不动产应该缴纳营业税,税率为5%,营业税纳税义务的发生时间为取得价款或者索取价款的凭证的当天。根据上述规定,营业税的应税行为是转让不动产,而根据《城市房地产管理法》之规定,房地产转让的应当按照规定办理权属登记,不动产的转让行为的完成以办理权属登记(即过户)为标志,办理过户手续后,不动产产权才发生转移。即使受让人支付了全部的合同价款,只要产权没有办理过户,不动产转让就没有完成,营业税的应税行为就不存在。签订房屋买卖合同、支付合同价款只是债权行为而非物权行为。因此,在二手房买卖中,营业税的纳税义务的产生以过户为行为基础,在出卖人取得了价款或者合同约定的付款期限已经来到,营业税的纳税义务即产生。如果未办理不动产的过户手续,应税行为即未完成,营业税的纳税义务即不产生,无需向税务机关申请代开发票,缴纳税款。因此,如双方解除房屋买卖合同,对于曾经支付的分期购房款,出卖人无须缴纳营业税。
              国家税务总局对于此类行为虽然没有明确的解释,但是对于未完成的股权转让行为是否征收个人所得税的批复则明确体现了上述原则。根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函[2005]130号)之规定,股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记,且所得已经实现的,转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后,当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议,是另一次股权转让行为,对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同,并原价收回已转让股权的,由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现,随着股权转让关系的解除,股权收益不复存在,根据个人所得税法和征管法的有关规定,以及从行政行为合理性原则出发,纳税人不应缴纳个人所得税。
              对于出卖人因房屋买卖合同解除取得的违约金,也不属于营业税的征税范围,无需缴纳营业税,但是否需要交纳个人所得税呢?根据个人所得税法之规定,应税所得包括11类:一、工资、薪金所得;二、个体工商户的生产、经营所得;三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得;四、劳务报酬所得;五、稿酬所得;六、特许权使用费所得;七、利息、股息、红利所得;八、财产租赁所得;九、财产转让所得;十、偶然所得;十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。因合同解除取得的违约金收入不属于第一至九类和第十一类应税所得,但是否属于第十类“偶然所得”呢?根据《个人所得税法实施条例》第八条的规定,偶然所得,是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。我们认为,因房屋买卖合同解除而取得的违约金在合同签订时即约定了明确的违约责任条款,取得违约金是在合同解除的必然结果,其不具有偶然性,不属于个人所得税法规定偶然性质的所得,因此,对于该笔收入也不应缴纳个人所得税。


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