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            考试大整理:2007年税法(二)考试辅导(一)

            作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/15
            土地增值税  易错问题总结  
              
            1、增值额问题。凡是没有增值额的,不征收土地增值税,这里要强调的是视同销售的情况视同有收入。比如非憎与行为的捐赠,即捐赠给非直系亲属或非直接赡养义务人的。这里要对增值额有深层次的理解。
             
            2、征税范围问题。对国有土地使用权的转让和不动产转让行为征税。注意这里是国有土地,转让集体土地使用权是非法行为,不属于征税范围,注意和 城镇土地使用税的区别,后者对集体土地的使用是要征税的,请密切关注。国家出让土地使用权不属于征收范围,因为国家不可能自己给自己交税。后面这几章都是 牵涉到土地和房产的,请一定不要混淆了。注意比较。
             
            3、房地产开发企业其他扣除项目问题。对于房地产开发企业销售自己开发的房产,可按地价款和开发成本加计扣除20%,这里要注意只有房地产开发 企业才能适用,并且必须是房开企业销售自己开发的房产才适用,如果不符合这两个条件,均不能加计扣除。大家喜欢将后面这个条件给忽视了,千万要注意一下。
             
            4、房地产开发成本问题。其中的开发间接费用中包含了直接参与管理员工工资,这里要注意千万不要计入了开发费用了,这样的话房开商就吃亏了,不能加计扣除了,注意这个地方是做题时喜欢出的毛病。
             
            5、房地产扣除项目中的税金问题。对于房开商可扣除“两税一费”,即营业税,城建税,教育费附加,而印花税已计入管理费用,所以不能再次扣除, 这里要注意一下,其他企业可扣除“三税一费”。这里不要死记,凡是已经计入成本费用的税金,比如耕地占用税,就不能再次扣除了,其实只是这个道理而已。
             
            6、优惠政策问题。对于纳税人开发普通标准居住住宅出售的,增值额的比例在20%以下的,可免征,这里要注意一下。
            例:凡是有增值额的应纳土地增值税项目就一定要交纳土地增值税。(X)
            解答:有免征的规定。其他还有部分,在以下项目中说明。
             
             
            7、存量房产销售的扣除项目问题。对于存量房屋即已使用的房屋销售,其扣除项目应该用房屋的估计售价,即重置成本和成新度折扣率的乘积作为基础,加上地价款或者补交的土地出让金和相关税费作为扣除项目。这里要注意和房开商的扣除项目的区别。
             
            8、借款费用问题。借款费用,可以准确分摊到开发费用中的,并且利率不高于同期银行贷款利率的,可以据实扣除,其他开发费用扣除金额不能超过开 发成本和地价款的5%。如果不能准确分摊借款费用的,开发费用的扣除金额不能超过上述两项的10%。这个地方教材上说的很清楚,好好看书记下就行了。注意 借款费用的确定问题。不难,题目很容易考罢了。
             
            9、个人转让自住5年以上的免征,3-5年的减半,低于3年的无优惠。国家收回征用土地导致个人转让原来居住的房产的,免征,这里注意比较一下就行了,关键是比较时间和目的性的问题。
             
            10、收入范畴问题。土地增值税的收入包括货币收入,实物收入,无形资产收入,后面两项需经税务部门指定的专门机构估价,注意不是税务部门估 价。这里的实物收入和无形资产收入很明显涉及到非货币性交易。应该小心,这里很容易出题的,出题点在于对收入的理解,对收入的估价,和对收入扣除项目的确 定问题。个人:)自住住房存在一个征税的问题,这里要和其他几个税进行比较。以后会发关于个人住房的税务问题的专题帖子,敬请关注。。。
             
            11、纳税义务人的问题!八母鏊小,凡是在地球上的人类,都包括。
            注意和土地使用税,房产税,契税的纳税人进行比较。在这里事业单位和军队,人民团体不享受特权的。
             
            12、超率累进税率问题。这里的超率是增值额和扣除项目的比率,千万不要搞成增值额和收入的比率了,那国家就要骂娘了~。海┳⒁庖幌戮秃昧,有时不留神也会犯错的。
            13、开发成本而开发费用的问题。这里容易搞混,尤其是开发间接费用和开发费用的区别。注意一下就好了


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